מה זה מדד UPGRADE 163
ואיך הוא באמת עובד?
מדד UPGRADE 163 הוא לא סתם מספר אחד –
אלא שיטה שלמה שפיתחתי כדי לבדוק אם אזור השקעה באמת שווה את הכסף שלך.
המדד נולד מתוך הצורך לפשט שאלה שכל משקיע שואל את עצמו: “האם המחיר שאני רואה מוצדק – או מנופח?”
למה בכלל היה צורך במדד כזה?
בישראל (ובעולם) רוב האנשים בוחרים דירה לפי תחושת בטן או עצה של מתווך.
אבל השקעה טובה היא קודם כל בדיקה של נתונים אמיתיים:
- כמה אנשים באמת יכולים להרשות לעצמם לגור כאן?
- האם יש מספיק בנייה חדשה שמכסה את הביקוש?
- מה קורה בסביבה?
- האם יש משהו גדול בפתח (רכבת, מרכז תעסוקה חדש) שישפיע על המחירים?
מה בודקים במדד?
כוח קנייה מול מחיר שוק
בבסיס של UPGRADE 163 עומד יחס בין השכר המקומי לבין מחיר הדירה.
למה זה חשוב?
כי דירה אפשר לקנות רק אם לאנשים באמת יש איך לממן אותה.
המדד בודק:
- כמה משכורות ממוצעות צריך כדי לרכוש דירה באזור.
- האם זה נמוך מהממוצע הארצי – סימן טוב.
- האם זה גבוה מדי – צריך לבדוק למה.
כוח קנייה הוא מבחן המציאות – כמה כסף נכנס וכמה צריך לצאת כדי לגור כאן.
פער בין ביקוש להיצע
הרבה אזורים בישראל סובלים ממחסור בדירות חדשות.
איך בודקים?
- כמה אנשים נוספו לעיר בשנים האחרונות (גידול אוכלוסייה).
- כמה היתרי בנייה אושרו בפועל.
- האם מספר הדירות שמתוכננות תואם את הקצב שבו גדל מספר התושבים.
אם האוכלוסייה גדלה מהר – ואין מספיק בנייה – צפוי לחץ על מחירים.
אם יש עודף בנייה – המחירים נוטים להתאזן.
פערי מחירים אזוריים
מדד UPGRADE 163 לא בוחן רק עיר אחת – אלא גם את מה שקורה סביבה:
- כמה עולה מ”ר בעיר לעומת ערים סמוכות.
- האם יש פער שמצדיק “השוואת מחירים”?
- האם העיר מושכת אוכלוסייה חזקה מהסביבה.
פער נכון בין עיר לשכנותיה יכול להראות שיש מקום לעליית ערך.
תוכניות פיתוח והשבחה
לא פחות חשוב זה להסתכל קדימה:
- אילו פרויקטים מתוכננים (רכבת, מטרו, כביש מהיר, מרכזים מסחריים).
- האם יש תהליכי פינוי־בינוי והתחדשות עירונית.
- האם האזור מקבל תקציבי פיתוח מהעירייה/מדינה.
תוכנית פיתוח נכונה יכולה להעלות משמעותית את הביקוש – גם אם הנתונים הנוכחיים עוד לא משקפים את זה.
אז מה תכלס המדד אומר לי?
כשאני בודק אזור עם UPGRADE 163, אני בעצם מחבר בין:
היכולת הכלכלית של המקומיים
קצב הגדילה של האוכלוסייה
קצב הבנייה בפועל
הפערים מול אזורים דומים
תוכניות עתידיות שיכולות להקפיץ ערך
השילוב הזה מאפשר לזהות אם האזור עומד לפני עליית ערך –
או שמא הוא נמצא בשיא ויקר מדי להשקעה.
למה זה טוב לך?
המדד הופך את ההחלטה
להרבה יותר שקופה
אתה לא קונה סיפור –
אתה קונה מספרים
אתה יודע לאן השוק הולך –
לאן כדאי להיכנס
ואיפה עדיף לשבת על הגדר
רוצים לבדוק אזור?
זה בדיוק מה שאני עושה עבור כל משקיע שמצטרף לתהליך.
המדד לא עומד לבד – הוא חלק משיטה שלמה שמורידה סיכונים ומעלה את פוטנציאל התשואה